2011年6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。

    通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策，即贷款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基准利率的1.1倍。

不认定为二套房的六种情况

　　根据新规定，归纳出了几种并不认定为二套房的情况：

　　首先，成年子女贷款购房，即父母名下有房，子女在成年后贷款购房的，不认定为二套房；

　　第二，商业地产，即贷款购买过商铺等商业地产，之后再贷款购房的也不认定为二套房；

　　第三，全款购房，即全款买过一套房，售出后再次贷款买房的不认定为二套房；

　　第四，农村人口，即农业户口有自己的宅基地，之后贷款购买商品房的也不认定为二套房；

　　第五，异地购房，即在外地全款买过房产，之后来沈阳申请贷款买房的，也不认定为二套房；

　　第六，婚前购房，即在结婚之前，有房一方以无房一方的名义贷款买房的，也不认定为二套房。 

　　案例解析

　　贷款买房

　　出售后再买

　　案例：家住铁西区的张先生在2000年曾贷款购买过一套房产，而现在随着孩子的入学，相继产生了住房与学校距离太远的问题，为考虑到孩子上学问题，减少自己和爱人接送孩子上学的负担，于是打算将现住房产出售，去孩子学校附近再买一套房来居住。然而张先生在买新房过程中，却被告知，如果申请商业贷款要按照第二套房相关政策进行。张先生自己也糊涂了：“我的手里已经没有房产，再买一套怎么还能算二套房呢？”

　　解析：兴业银行个贷部工作人员表示，目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说除了参看房产局中购房者的购房记录之外，也要参照银行的贷款记录。按照张先生的情况，尽管将这套房产出售后，家庭名下没有住房，但因为其之前有贷款记录，所以之前贷款购买的房产出售后，再购买时也会被算作二套房。

　　婚前一方有房 

　　婚后再买房

　　案例：公务员林小姐在结婚前曾贷款购买过小户型房产，作为过渡时期居住，随着成家立业，结婚各项事宜也在筹备中，但是婚房的贷款问题成了一个大烦恼。林小姐表示，打算卖掉之前自己居住的小户型，再买个大一些的婚房，改善一下居住环境，所以经济负担较大，仍需要林小姐和未婚夫二人共同申请贷款承担，但是银行方面告知，申请房贷都要被认定为二套房，贷款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　解析：银行业人士指出，目前房贷政策以是否使用银行贷款为准，即只要以家庭为单位的成员有过房贷经历，即便出售该套住房之后重新贷款购房，也将被算作“二套房”，中国银行沈阳沈河支行经理宋岩秋表示，二套房“认房又认贷”的一个特点就是贷款记录和房产记录同时兼顾，一方有过贷款记录也将影响到婚后的住房贷款。现在的标准对抑制投机有一定作用外，也可能会影响到一部分自住性需求人群。

　夫妻贷款购房

　　离异后再买房

　　案例：2005年，赵先生和文女士结婚后，两人共同贷款购买了一套住房。2010年末，两人离异，该处房产判给了文女士，贷款也由其继续承担。今年，赵先生想为自己购买一套房产，但又担心自己在银行已经有了贷款记录，被认定为二套房。那么，赵先生的情况是否也在新政策的影响范围内呢？

　　解析：21世纪不动产浑南店经理王迪认为，赵先生向银行申请贷款的话，是不会被算作二套房的。因为二人离异后房子划到女方名下，这样赵先生名下则无房产，办理贷款时出示离婚证，离婚协议，以及他的单身证明，这样再贷款申请购房也应该算是按首次购房贷款。